موضوع مهم جدا لمترقبي اسعار العقار بينبع

[ســـــاري*]

الموضوع مهم لكل شاب سعودي لذلك يجب قراءته بشكل جيد أو الانتقال للخلاصة في نهاية الموضوع .

قبل فترة كان هناك ركود في العقار أي قبل رمضان وتكاثر العرض يقابله قلة في الطلب!!!

لكن ماذا حدث فجأة ارتفعت الأسعار في الأراضي على الرغم من قلة الطلب وكثرة العرض؟؟!!

وهذه الحركة الغريبة التي تخالف المنطق وهي ارتفاع في السعر على الرغم من كثرة العرض وقلة الطلب؟؟

كان من المفروض أن تكون ارتفاع في الأسعار بسبب كثرة الطلب وقلة العرض وهو المنطق ؟؟

ماهو السر في ذلك؟؟


السر هو إيهام الناس من خلال بعض التجار في العقار بإن هناك طلب أدى إلى ارتفاع في الأسعار وإن الأسعار في طريقها للارتفاع وهي حركة تصريف للعقار استعداد أو استباقا للهبوط والانخفاض كما يحدث في الأسهم .


لكن لماذا التصريف من قبل هؤلاء التجار في الفترة هذه بالذات ؟؟


السبب الأول : اقتراب فرض زكاة على الأراضي البيضاء أو ضريبة

علي آل جبريل من الرياض

كشف إبراهيم المفلح مدير عام مصلحة الزكاة والدخل أن هيئة الخبراء في مجلس الوزراء تدرس حاليا جباية زكاة العقار، خاصة المساهمات العقارية والمخططات. وقال: «إن هذا مجال بحث الآن ونأمل - إن شاء الله - أن تنتهي دراسة الموضوع».



السبب الثاني : الرهن العقاري وقرب تطبيقه .

تترقب الأوساط العقارية في المملكة تحولا جذريا في سوق العقارات من خلال التغيير في التشريعات والتنظيمات المتعلقة بالسوق، حيث دعا عدد من الخبراء والمهتمين بالقطاع العقاري إلى سرعة تفعيل نظام الرهن العقاري وتطبيقه على أرض الواقع بأسرع وقت ممكن قبل تفاقم أسعار العقار ومواصلتها الارتفاعات.

وأكدوا أهمية إيجاد نظام واضح وصريح يحفظ لكل الأطراف حقوقهم، وعدم التهاون وإيجاد المبررات عند التقيد بالبنود والالتزامات، خاصة أن المبالغ التي تدفع مقابل العقار لا يمكن التهاون بها، مبينين أن عدم التهاون سيكون له أثره الإيجابي خاصة أن هناك طلبا متزايدا على العقارات.

وقالوا إن الرهن العقاري يعد حجر الزاوية لإتاحة الفرصة لتملك العقار، وإن تطبيقه سيخفض من عملات البنوك وشركات التمويل العقاري أكثر من 50 في المائة من المبالغ التي تؤخذ الآن.


وفي هذا الصدد قال محمد بن يحيى البكري رئيس مجلس إدارة شركة صكوك للتطوير العقاري إن تطبيق نظام الرهن العقاري في المملكة سيسهم في حل الكثير من العقبات التي تعترض نمو السوق العقارية، وذلك

من خلال إيجاد التسهيل في عمليات التمويل والحد من ارتفاع أسعار العقارات، وتوافر المساكن بأنواعها بشكل كبير، متمنياً سرعة البدء في تفعيل وتطبيق النظام على أرض الواقع قبل تفاقم أسعار العقار واستمرار ارتفاع الأسعار غير المبرر.

طالب خبراء ومختصون بالإسراع في إصدار قانون الرهن العقاري في السعودية. وقالوا في حديث لـ"الأسواق.نت" إن التوازن الطبيعي سيعود لسوق العقار بعد إنسحاب المضاربين في حال صدور القانون، حيث سيصبح الطلب حقيقيا واستثماريا وليس وهميا، وهو ما سيدفع المطورين والعقاريين نحو العودة إلى السوق لتلبية حاجة السكان الذين يبحثون عن منازل عادية أو فاخرة.

وتوقع الخبراء ان يفتح اقرار نظام الرهن العقاري السوق المحلي على مصراعيه في ظل قنوات تمويلية واضحة ومضمونة.


وأوضح خليل لـ"الأسواق.نت" أن نظام الرهن سيكون تشريعا متكاملا ستطبق من خلاله شروط الاقراض التي تضمن حق الجميع، دون تكرار للأخطاء الاقتصادية التي مرت بها الاسواق العالمية.

وحول مدى خدمة نظام الرهن العقاري طبقة إجتماعية معينة، وهي طبقة الموظفين نظرا لقدرتهم على السداد ويحرم طبقات أخرى من الإستفادة منه، قال "إن نظام الرهن سوف يفتح المجال للجميع شرط التأكد من القدرة على السداد.

وتوقع خليل أن تتجه البنوك السعودية لتأسيس شركات رهن مستقلة أو بالتعاون مع العقاريين في إطلاق هذه الشركات، مؤكدا حرص جميع الأطراف التشريعية والعقارية في السعودية على عودة السوق إلى الانتعاش من جديد، وصعوده تدريجيا ووصوله إلى حالة من الإستقرار.



الرياض: مساعد الزياني

في الوقت الذي تستعد في السوق العقارية السعودية لاستقبال نظام الرهن العقاري، يسيطر التردد على قرارات شراء العقارات على معظم المستثمرين والمشترين خلال الفترة الحالية، حيث تسود حالة من الترقب لدى تلك الشريحة فيما سيحدثه الرهن العقاري من تغير في الأسعار.

وسرت خلال الفترة الماضية أنباء بين أوساط المتعاملين في السوق العقارية السعودية على أن الرهن العقاري سيعمل على تخفيض الأسعار، في الوقت الذي سيمكن الجميع من الحصول على قروض لشراء مساكن، وبالتالي فإن جميع المنتجين من شركات تطوير وإفراد سيسعون إلى بيع منتجاتهم، قبل أن تصل المعادلة إلى نمو العرض مقابل الطلب.

السوق العقارية السعودية التي يصل حجم استثماراتها نحو 1.4 تريليون ريال (373 مليار دولار) مرشحة للزيادة مع إقرار الرهن العقاري، إلا أن الوقت الحالي وفي ظل الصعوبات التي تشهدها سوق الإقراض بشكل عام وارتفاع تكاليفه على المطورين، يؤكد أن إقرار الرهن العقاري سيرفع الأسعار بشكل أكثر للاستفادة من تسهيلات القروض خلال الفترة المقبلة.


وبين الخبير العقاري إلى أن الرهن العقاري سيسهم في عمليات تملك المنازل من قبل الأفراد من جهة، وسيساهم في بناء المشاريع العقارية الضخمة في البلاد، وذلك من خلال التسهيل والتيسير في حصول شركات التطوير العقاري على القروض والتمويلات الخاصة ببناء المشاريع العقارية.

وأكد أن ذلك سيدعمه التوجه الموجود لدى مختلف القطاعات الحكومية، من خلال المشاركة وتمويل المشاريع العقارية، حيث أكد صندوق الاستثمارات العامة التوجه للدخول في مشاريع عقارية، بالإضافة إلى برامج متعددة من التمويل المختلفة من الصناديق الحكومية كالمؤسسة العامة للتقاعد، التي طرحت برنامجاً لتمويل المساكن

******************

أعلنت شركة دار الأركان للتطوير العقاري عن مشروعها الجديد "شمس العروس"، والذى يقع شرق مدينة جدة ، على مساحة ثلاثة ملايين متر مربع و تخطط الشركة لتطوير المشروع كبيئة سكنية متكاملة، حيث يحتوي على أكثر من 10.000 وحدة سكنية و كافة مرافق الخدمة العامة التي ستوفر لقاطني المشروع نمط معيشي متميز، إبتداءً من الساحات و الحدائق العامة المنسقة والمراكز الترفيهية، و انتهاءاً بمراكز التسوق والمكاتب و المطاعم و المدارس و المساجد.

و يتوقع أن يستغرق تنفيذ كامل المشروع مدة خمس سنوات كما يتوقع البدء في أعمال الإنشاءات للمرحلة الأولي، و التى تتضمن بناء 2000 وحدة سكنية، خلال العام 2010. تقدر القيمة الإجمالية للإستثمار في المشروع بـحوالي 7.5 مليار ريال سعودي، بينما تقدر تكلفة المرحلة الأولي منه بـحوالي 1.5 مليار ريال سعودي .
هذا وسيتم تمويل المشروع من صيغ مختلطة تجمع ما بين عوائد المشروع والتدفقات النقدية من عمليات الشركة والتمويل الخارجي.
ويأتي تنفيذ مشروع "شمس العروس" وفقاً لإستراتيجية الشركة ورسالتها في تطوير أحياء حضرية متكاملة في السوق المحلي والتي تشهد طلبا متنامياً على المنتجات العقارية على وجه العموم، والإسكانية منها على وجه الخصوص. الجدير بالذكر أن الشركة تركز استثماراتها حيثما تتسع الفجوة بين العرض و الطلب.





**********************************

بعد اقرار الرهن العقاري وتطبيقه سوف تدخل شركات كبرى للاستثمار في العقار لتأكدها من ضمان حقها وضمان التمويل البنكي وسوف تقدم مشاريع إسكانية ووحدات كبيرة من خلال مخططات تستثمر فيها وتطويرها


مما سوف يساهم في كثرة المعروض من الوحدات السكنية بشكل كبير وقد نجد آلالاف من الوحدات السكنية خاصة مع انخفاض الحديد مواد البناء

ناهيك عن الوحدات الجديدة التي سوف يتم عرضها وخاصة التي تم بناءها بالأسعار الجديدة للحديد ومواد البناء مما سوف يشكل فارق في سعر العرض و في هامش الربح بين من يعرض وحدات سكنية تم بناءها بأسعار الحديد المرتفعة وبين وحدات جديدة بأسعار الحديد اليوم .

********************

خلاصة الموضوع :

- مايحدث وحدث في ارتفاع الأسعار هو من أجل التصريف في العقار .

- الرهن العقاري سوف يساهم في تنظيم سوق العقار ويعطي البنوك والشركات العقارية ضمانة أكبر .

- دخول شركات كبرى ومؤسسات حكومية في مجال العقار والوحدات السكنية .

- مشاريع سكنية ضخمة سوف تقدم للكثير من المواطنين بأسعار أقل بسبب ضخامة المشروع وتكلفة الوحدة السكنية التي بالطبع سوف تكون أقل من بناء الأفراد.

- الرهن العقاري سوف يساهم في انخفاض الأسعار وليس ارتفاعها كما يروج تجار العقار لذلك لأنه سوف يساهم في دخول شركات كبرى وتزايد العرض وخاصة الوحدات السكنية.


- خروج صغار المضاربين من الحسبة كما حدث في سوق الأسهم عندما تضرر الصغار لأسباب كثيرة.

- اقتراب فرض زكاة أو ضريية على الأراضي البيضاء مما يشكل ضغط على الأشخاص الذين يمسكون الأراضي من أجل التأثير في سعر العقار .


الأهم من ذلك كله هو الارادة السياسية التي سوف تتدخل في نهاية المطاف والتي بدأت تشعر بالاحباط والخيبة والحسرة لدى الالاف من شباب الوطن بسبب عدم قدرتهم على تملك بيوت


وليس من المنطق والعقل والحكمة أن يظل ألالاف من الشباب بدون منازل يملكونها في بلد يملك :


- أكبر احتياطي ومصدر للنفط

- وملايين من الكيلوات من الاراضي البيضاء

خاصة إذا علمنا إن أكثر من 60% في سن الشباب ، والدولة تعول عليهم بعد الله في بناء هذا الوطن والدفاع عنه ضد الأعداء في الداخل والخارج


ويجب على الدولة أن لا تظل صامتة تجاه مايحدث لملايين من الشباب والمعاناة التي يعيشونها بسبب مايحدث في العقار الذي يساهم في حرمانهم من تملك بيوت


ختاما اترككم مع رسالة من شاب سعودي وجدتها في أحد الصحف ولكم الحكم عليها :

- asyaeyes@hotmail.com

ابو علي|01/09/2009 م، 02:00 مساءً (السعودية) 11:00 صباحاً (جرينتش)


السلام عليكم ايها السادة ورحمة الله وبركاته 000 وكل عام وانتم بخير إخواني أعضاء مجلس الشورى ابعث هذه الرسالة وانا اتالم لمصير ابنائي المجهول بعد موتي فكثرة الإمراض والديون التي أصابتني كلها من اجل الحصول على سكن يؤي ابنائي ولا يجعلهم يتشرد ون في الشوارع بعد مماتي وصل الان عمري اثنين وأربعين سنة والامل أصبح مفقود للحصول على سكن لهؤلاء الأطفال متى ترسمون البسمة على وجوه الاطفال وتصدرون قرار الرهن العقاري الذي يجعل ضرائب على التجار ويعطي قروض للمواطنين لبناء منازل لهم أصبحت المملكة من اقل شعوب العالم التي يوجد بها مواطنين لا يملكون منازل لهم فهل نسمع خلال هذا العام قبل إن ينقضي عن قانون يساهم في الحصول المواطن على سكن له ولعائلته اتمنى ان يتسع قلبكم وتجدون حلا لما يعانيه المواطنين من أزمة سكن فهو أساس الاستقرار الاجتماعي ارجو ان تكون رسالتي محل سمع المجلس الموقر ودمتم بصحة وعافية لخدمة الشعب وتقديم ما هو صالح المواطنين والسلام عليكم ورحمة الله وبركاته

تم النقل لتعم الفائده باذن الله

[رماح ينبع]

في الدول الغربية خسر العديد من المواطنين منازلهم بسبب الرهن العقاري وعدم الأمان الوظيفي في ظل المتغيرات التي لا يعلمها احد سوى الله سبحانه

الرهن العقاري سلاح ذو حديين حسب وجنة نظري الخاصة

الزيادات المبالغ فيها باسعار العقار لا مبرر لها اساسا فلماذا الطمع والجشع

فلننتظر ونرى

الخبر اليوم بفلوس بكره ببلاش

[ســـــاري*]

في الدول الغربية خسر العديد من المواطنين منازلهم بسبب الرهن العقاري وعدم الأمان الوظيفي في ظل المتغيرات التي لا يعلمها احد سوى الله سبحانه

الرهن العقاري سلاح ذو حديين حسب وجنة نظري الخاصة

الزيادات المبالغ فيها باسعار العقار لا مبرر لها اساسا فلماذا الطمع والجشع

فلننتظر ونرى

الخبر اليوم بفلوس بكره ببلاش

اهلا بك اخي الكريم رماح ينبع

كلامك سليم الرهن العقاري سلاح ذو حدين ولكن الفشل كان بسبب الفائدة المبالغ فيها من قبل المؤسسه وبعض البنوك وعدم وجود شركات عملاقه وكثيره متنافسه

فاذا سمح للشركات بالعمل والتنافس سترى باذن الله نزول اسعار العقار الى اسفل السافلين

لك اطيب تحيه

[خيار]

مشكور ابو ساري ...

العقار في نهايات دورته الاقتصادية وهو إلى الركود أقرب منه إلى الارتفاع

بعد جولة مضاربيه وهمية ببركة هوميره الكبار مثل السبيعي ...

عما قريب تسمع نحيب الشريطية الصغار مثل ما حدث لسردين سوق الاسهم

إليك هذا الرابط وإقراء ردي على الأخ أحمد

http://www.alhejaz.net/vb/showthread.php?t=89529

مزهرية تقدير

[ســـــاري*]

مشكور ابو ساري ...

العقار في نهايات دورته الاقتصادية وهو إلى الركود أقرب منه إلى الارتفاع

بعد جولة مضاربيه وهمية ببركة هوميره الكبار مثل السبيعي ...

عما قريب تسمع نحيب الشريطية الصغار مثل ما حدث لسردين سوق الاسهم

إليك هذا الرابط وإقراء ردي على الأخ أحمد

http://www.alhejaz.net/vb/showthread.php?t=89529

مزهرية تقدير

من التاريخ القريب جدا.... و الذي لايكذب من تأمله ببصيرة وعقل ..

مابين عامي 1398 هـ - 1404 إرتفع العقار بشكل جنوني جدا حتي أن الشقة أم ثلاث غرف

بلغ مقدار أجارها 18000 الف ريال في السنه

وبيعت أراضى بملايين الريالات لم تصرف إلا في الطفرة الثانية العام الماضى وبعضها إلى الان

ماجابت سعر مشتراها

مابين عامي 1404 الى 1414هـ نزلت اسعار العقارات والإيجارات حتي وصلت نفس

الشقة أم 18000 الف إلى 6000 الاف ريال في السنه وكان كساده التاريخي

حتى إنباعت أرضي بمكيف .

وإنباعت بــــ 5 وبـــ10 وبـــ15 الف ريال وإنباعت عمائر بــ50 و بــ70 وبــ90 الف

مع تقبل أقساط بنك التنميه العقاري

مابين عامى 1414 - 1426 بدا العقار في الارتفاع البطي ولكن كان إرتفاع معقول

من عام 1426 بدا في الارتفاع بوتيره أسرع حت عام 1429 ثم بصعود صاروخي

خلال العام الماضي حتى تدبلت أسعاره ...

دورة العقار الاقتصاديه بين القمة والقاع طويلة مابين 30 إلى 34 سنه

اهلا بك اخي الكريم خيار

واتفق معك بكل حرف سطرته ونسأل الله جل في علاه ان نرى العقار ينزل الى اسفل السافلين

ونرى الطماعين الممتلئة قلوبهم بحب المال اصحاب الشقق والاراضي يبكون ندم وحسره امام عقاراتهم

[بروج ينبع]

مشكوووووور يعطيك الف عافيه
موضوع رائع